القسم 1 — الإطار القانوني والتنظيمي لقطاع البناء والعقارات في جورجيا

فيما يلي تعريف موجز للجهات الحكومية ومسؤولياتها — نسخ حرفي للمهم:

• سجل الملكية العقارية (NAPR): مسؤول عن تسجيل ونقل الملكية والطابو.
• مصلحة الضرائب الجورجية: احتساب وتحصيل ضريبة الملكية، ضريبة الدخل من الإيجار والمبيعات، قواعد VAT.
• بلدية تبليسي/البلديات المحلية: إصدار رخص البناء، تصاريح الاستخدام والاتصال بالمرافق.
• وزارة الاقتصاد والبناء / الجهات الفنية: مواصفات البناء واللوائح الفنية.

للاطلاع على إجراءات رخص البناء التفصيلية: راجع صفحة رخص البناء في جورجيا.

ملاحظة مهمة: القوانين واللوائح قابلة للتغيير. تحقق دائماً من التحديثات عبر المواقع الرسمية قبل اتخاذ أي قرار.

نصيحة عملية: اطلب من محامٍ محلي تحديث حالة اللوائح والرسوم قبل توقيع أي عقد.

مراجع: دليل ضريبة الأملاك — تقرير شامل عن الضرائب

القسم 2 — ضرائب البناء والعقار في جورجيا — أنواعها ومعدلاتها وطريقة الحساب

ملخص سريع وحصري لكل نوع ضريبة: تعريف، معدل، طريقة الحساب، ومثال رقمي.

1) ضريبة الأملاك السنوية (Property tax)

تعريف: ضريبة سنوية على القيمة السوقية للعقار تُحسب بمعدل يعتمد على دخل المالك ونوعه (فرد/شركة).

المعدلات التقريبية:

• أفراد بدخل < 100,000 لاري: 0.05%–0.2% من القيمة السوقية.
• أفراد بدخل ≥ 100,000 لاري: 0.8%–1% من القيمة السوقية.
• شركات/كيانات قانونية: حتى 1% من القيمة السوقية.

إعفاء مهم: إذا كان إجمالي دخل الفرد السنوي ≤ 40,000 لاري فقد يكون معفيًا من ضريبة الملكية.

مثال رقمي: قيمة عقار 200,000$، مالك فردي بدخل 80,000 لاري، معدل مفترض 0.1% → ضريبة سنوية = 200,000$ × 0.1% = 200$.

2) ضريبة الأراضي

وصف: تختلف حسب نوع الأرض والبلدية.

مثال رقمي مُبلغ عنه: رسوم سنوية 0.24 لاري لكل متر مربع للأراضي غير الزراعية.

ملاحظة: الأجانب لا يملكون أراضي زراعية في جورجيا.

3) ضريبة أرباح رأس المال (Capital gains on sale)

قواعد المدة:

• بيع بعد أكثر من عامين: إعفاء كامل للعقارات السكنية.
• بيع خلال أول عامين: عقارات سكنية — ضريبة 5% على الربح؛ تجارية — 20% على الربح.

صيغة الحساب: ربح = سعر البيع − سعر الشراء؛ ضريبة مستحقة = ربح × المعدل.

مثال: شراء 100,000$ → بيع 150,000$ خلال عامين → ربح = 50,000$ → ضريبة سكني 5% = 2,500$.

4) ضريبة دخل من الإيجار

تأجير لفرد (سكني): ضريبة بنسبة 5% من إجمالي الدخل الإيجاري، بدون خصم المصاريف.

تأجير لشركة/جهة تجارية: ضريبة 20% مع إمكانية خصم المصاريف المؤكدة.

5) ضريبة القيمة المضافة (VAT)

معدل VAT في جورجيا: 18%.

توجيه عملي: يجب تحديد في العقد ما إذا كانت أسعار المقاول تشمل VAT أم لا، ومن يتحمل الضريبة. لمزيد من التوجيهات حول تكلفة الإنشاءات وVAT اطلع على تكلفة البناء في جورجيا.

6) رسوم التسجيل/نقل الملكية والمصاريف المصاحبة

• رسوم تسجيل عامة تقريبية: 50–100 دولار.
• رسوم موثق (اختياري): 150–300 دولار تقريبًا.
• رسوم نقل الملكية: 0.05%–0.1% من القيمة المعلنة.
• رسوم وسيط عقاري: عادة 2%–3% من سعر العقار.

تحذير مهم: الأرقام تقريبية. تحقق من التحديثات الرسمية قبل الحساب النهائي.

مراجع: دليل ضريبة الأملاك — تقرير شامل عن الضرائب — رسوم ونماذج معاملات — فيديو توضيحي — نطاق VAT

القسم 3 — رسوم رخص البناء في جورجيا: خطوات الإصدار، المستندات والتكلفة التقديرية

رسوم رخص البناء في جورجيا: خطوات إصدار الرخصة والمستندات والتكلفة التقريبية.

خطوات إصدار رخص البناء (انسخ حرفياً):

1. إعداد المخططات والوثائق من مهندس معماري/مكتب استشاري مرخّص. مكتب التصميم في تبليسي
2. الحصول على موافقات بيئية (حسب حجم المشروع).
3. تقديم طلب رخصة البناء إلى البلدية/إدارة التخطيط المحلي (بلدية تبليسي للمشاريع داخل المدينة).
4. دفع رسوم التقديم وانتظار الفحص الفني.
5. الموافقات النهائية واستلام الرخصة (قد تتضمن شروط تفتيشية مرحلية).
6. التسجيل في سجلات التفتيش وإجراء فحوصات دورية أثناء التنفيذ.

المستندات القياسية المطلوبة (قائمة قابلة للنسخ):

• مخططات معمارية وإنشائية موقّعة.
• إثبات الملكية أو عقد إيجار/حق انتفاع.
• موافقات المرافق (الكهرباء، الماء، الصرف).
• تقرير تأثير بيئي (إن لزم).
• بيانات مهندسين واستشاريين مرخّصين.

عناصر الرسوم وطريقة الحساب التقريبية:

رسوم تقديم أولي + رسوم إصدار + رسوم تفتيش مرحلية + رسوم ربط بالمرافق.

نموذج حساب تقريبي: رسوم تقديم 200$ + رسوم إصدار نسبية (0.01% من تكلفة البناء) + رسوم تفتيش 3–5 زيارات × 100$ = المجموع التقديري.

نطاق زمني نموذجي لإصدار الرخصة: عادة 15–45 يومًا حسب اكتمال الوثائق وتعقيد المشروع.

نصائح لإدارة التأخيرات:

• التأكد من اكتمال المستندات قبل التقديم.
• التعاقد مع مهندس محلي مرخّص لتسريع المراجعات.
• التواصل المسبق مع البلدية لمعرفة متطلبات الموقع الخاصة.

مرجع عام حول الرسوم والإجراءات: رسوم ونماذج معاملات — (للحصول على رابط خدمة رخص البناء في بلدية تبليسي — استبدل بالرابط الرسمي قبل النشر)

القسم 4 — تسجيل الملكية وإجراءات الطابو في تبليسي — دليل عملي خطوة بخطوة

تعريف موجز: “الطابو” = شهادة/سجل الملكية الرسمية الصادرة عن NAPR.

المستندات المطلوبة للتسجيل/نقل الملكية:

• عقد البيع/نقل ملكية موثّق.
• إثبات هوية المشتري (جواز السفر للأجانب).
• شهادة عدم وجود رهن / إفصاح عن القيود القانونية.
• إثبات دفع أي ضرائب مستحقة.
• أي موافقات بلدية ضرورية (لأراضي/عقارات خاصة).

الخطوات التفصيلية مع الزمن المتوقع:

1. فحص أولي لسجلات الملكية (1–5 أيام).
2. إعداد مستندات موثقة (1–7 أيام حسب الموثق).
3. تقديم طلب إلى NAPR (1 يوم).
4. معالجة السجل والتحقق (7–21 يومًا).
5. استلام شهادة الطابو/نقل الملكية (2–4 أسابيع إجمالاً).

كيفية فحص السجلات والنزاعات:

• اطلب تقرير سجل كامل من NAPR.
• تحقق من وجود رهون، حقوق ارتفاق، التزامات خدمات.
• اطلب فحصًا قانونيًا من محامٍ لتقييم النزاعات المحتملة.

قائمة تدقيقية للمشترين (قابلة للطباعة):

• التحقق من رصيد الضرائب.
• الحصول على تقرير حالة الملكية.
• تأكيد حدود الأرض (مساحة ومساحة مبنية).
• الحصول على شهادات الالتزام بالمرافق.

للمزيد من المعلومات عن الاستثمار: الاستثمار في جورجيا للمتحدثين بالعربية

تحذير: وجود رهون أو دعاوى قضائية معلقة قد يعرقل نقل الملكية أو يطال حقوقك لاحقاً.

مراجع: دليل ضريبة الأملاك — تقرير شامل عن الضرائب — (NAPR — ضع الرابط الرسمي لسجل الملكية قبل النشر)

القسم 5 — عقود بناء موحدة للمستثمرين الأجانب — بنود أساسية ونموذج نقاطي

لماذا عقد موحد مهم:

• يحمي المستثمر من مخاطر ضريبية وقانونية وتأخير التنفيذ.
• ينظم مسؤوليات الأطراف ويحدد آليات حل النزاعات.

للاطلاع على إرشادات شركات المقاولات: دليل التعاقد مع شركات في جورجيا

بنود أساسية قابلة للنسخ مع شرح قصير:

• تعريف الأطراف: اسم المالك/المستثمر، المقاول، الاستشاري، والبلدية إن لزم.
• وصف المشروع والمواصفات الفنية: إرفاق مخططات ومواصفات المواد.
• السعر والدفعات: جدول دفعات مربوط بمراحل إنجاز (milestones).
• بنود VAT والضرائب: تحديد من يتحمل VAT (18%) وكيف تُصدر الفواتير.
• التراخيص والمسؤوليات: تحديد من يحصل على التراخيص (المقاول أو المالك).
• التأمينات: سند الأداء، تأمين المسؤولية المدنية، تأمين أخطار المبنى.
• ضمانات ما بعد التسليم: فترة عيب مقترحة 24–60 شهرًا وإجراءات الإبلاغ.
• التعديلات (variation orders): آلية حساب التكاليف والمهل.
• آليات النزاع: اختيار التحكيم أو المحاكم وبيان القانون الواجب التطبيق.
• شرط الامتثال الضريبي: التزام المقاول بإصدار فواتير ضريبية صحيحة وتسجيل VAT إن لزم.
• إنهاء العقد والجزاءات: حالات الفسخ، غرامات التأخير، القوة القاهرة.

مقتطف نصي قابل للنسخ — بند VAT:

“تتحمل [الطرف] ضريبة القيمة المضافة (18%) على أعمال البناء ما لم يذكر خلاف ذلك. يجب إصدار فواتير VAT معتمدة لكل دفعة.”

نصيحة عملية: اجعل العقد ثنائي اللغة (الإنجليزية/الجيورجية أو العربية/الإنجليزية) وأضف ترجمة رسمية للموثق.

مراجع: معدل VAT في تبليسي — مرجع ضريبي

القسم 6 — حماية المستهلك في عقود المقاولات — حقوق المشتري وآليات التنفيذ

ما يضمنه القانون للمستهلك (مقتضب وواضح):

• جودة العمل ومطابقة الوصف.
• فترة ضمان 2–5 سنوات للعيوب الإنشائية (نطاق شائع).
• التزام المقاول بالإصلاح خلال فترة الضمان.
• حق المشتري في تعويض أو فسخ العقد في حالات العيوب الجسيمة أو التأخير الكبير.

آلية الإبلاغ والإصلاح (خطوات قابلة للنسخ):

1. إشعار كتابي للمقاول يوضح العيب.
2. مهلة استجابة (مثلاً 30 يومًا).
3. فحص فني مستقل (مهندس طرف ثالث).
4. إصلاح أو تعويض وفقًا لتقرير الفحص.

آليات حل النزاع:

• التحكيم وفقًا لبنود العقد.
• التفاوض والوساطة.
• اللجوء إلى المحاكم الجورجية إذا فشلت الوسائل الأخرى.

نصائح لحماية المستثمر كمستهلك:

• تضمين بنود جزائية وغرامات.
• الاحتفاظ بسجلات وفواتير ومراسلات.
• طلب سندات بنكية (Performance and Warranty Bonds).

مرجع: دليل ضريبة الأملاك

القسم 7 — التوافق الضريبي والقانوني: مخاطر شائعة وحلول عملية

مخاطر شائعة وحلول مباشرة:

1. تأخير التسجيل

أثر: فقدان حماية الملكية وظهور التزامات ضريبية مؤجلة.

حل: شرط في العقد لتسجيل فوري بعد الإغلاق، وتحميل البائع رسوم التسجيل عند التأخر.

2. أخطاء التصنيف الضريبي (سكني مقابل تجاري)

أثر: ضرائب أعلى وغير متوقعة.

حل: تقييم قانوني وضرائبي مسبق وتحديد الاستخدام صراحة في العقد.

3. عقود بدون بنود امتثال ضريبي

أثر: تحمل المستثمر مسؤولية VAT أو غرامات.

حل: تضمين بنود واضحة بخصوص VAT ومسؤولية إصدار الفواتير.

4. عدم وجود فواتير موثقة

أثر: فقدان خصم المصاريف وصعوبة التقارير الضريبية.

حل: اشتراط فواتير ضريبية معتمدة كشرط للدفع.

إجراءات تخفيف سريعة:

• تدقيق قانوني وضرائبي (Due Diligence).
• ربط الدفعات بتحقُّق المستندات (رخصة البناء، الطابو).
• سند أداء مصرفي كضمان للتنفيذ.

مراجع: تقرير شامل عن الضرائب — دليل ضريبي

القسم 8 — قائمة تدقيقية قبل بدء المشروع — Checklist قابلة للتحميل

قائمة مختصرة قابلة للطباعة (PDF وDOCX موصى بهما):

مستندات تسجيل الملكية:

• ☐ شهادة NAPR.
• ☐ تقرير تاريخ الملكية.
• ☐ شهادة عدم وجود رهون.

تراخيص بلدية:

• ☐ رخصة بناء سارية.
• ☐ موافقات المرافق.

خرائط ودراسات:

• ☐ خريطة عقار معتمدة.
• ☐ تقييم هندسي.
• ☐ دراسة تأثير بيئي (إن وُجدت).

التزامات ضريبية ومالية:

• ☐ كشف مستحقات ضريبية سابقة.
• ☐ حساب تقديري لضريبة الملكية السنوية.
• ☐ تسجيل VAT المحتمل.

المستندات التجارية:

• ☐ عقود المقاول.
• ☐ جداول الدفع.
• ☐ التأمينات وسندات الأداء.

صيغة الملف الموصى بها: PDF (قابل للطباعة) وDOCX (قابل للتعديل).

مراجع: تقرير شامل — دليل ضريبي — نماذج معاملات

القسم 9 — الجدول الزمني والتكاليف التقديرية للمشروعات العقارية في جورجيا

الجدول الزمني (موجز مراحل):

• Due Diligence: 1–2 أسبوع.
• توقيع العقد: 1–3 أسابيع.
• تسجيل الملكية (NAPR): 2–4 أسابيع.
• الحصول على رخصة البناء: 15–45 يومًا.
• تنفيذ البناء: يعتمد (3–24 شهرًا).
• الفحص النهائي والتسليم: 2–4 أسابيع.

تكاليف تقديرية (نطاقات):

• رسوم موثق: 150–300$.
• رسوم تسجيل عام: 50–100$.
• رسوم نقل ملكية: 0.05%–0.1% من القيمة.
• رسوم وسيط عقاري: 2%–3%.
• رسوم رخصة البناء: مشاريع صغيرة 500–2,000$؛ مشاريع كبيرة 5,000–50,000$.
• استشارات قانونية: 1,000–5,000$.
• استشارات ضريبية: 500–3,000$.

مثال حسابي (عقار بقيمة 200,000$):

• رسوم تسجيل 0.05% = 100$.
• رسوم موثق ~200$.
• ضريبة ملكية سنوية متوقعة (0.1%) = 200$.
• رسوم رخصة بناء (إن وُجدت) تقريبًا 2,000$–10,000$ حسب المشروع.

لمحة عن تكاليف الإنشاء: تكلفة البناء في جورجيا — جداول تنفيذ مشاريع الفيلات

مراجع: مصادر محلية — تحليل ضرائبي

القسم 10 — حالات عملية: سيناريوهات امتثال ضريبية وقانونية

سيناريو 1 — مستثمر خليجي يشتري أرضًا لبناء مجمع سكني

خطوات Due Diligence: فحص سجلات NAPR، التأكد من أن الأرض غير زراعية، فحص التقييدات والرُهون.

رخص البناء: تحضير مخططات ودراسة بيئية، تقديم للبلدية.

تقدير الضريبة السنوية: إذا قيمة الأرض/المشروع 500,000$ ومُعدل ضريبة ملكية افتراضي 0.2% → 1,000$ سنويًا.

بنود عقد البناء الموصى بها: بند التراخيص، بند VAT، سند الأداء، فترة ضمان 36 شهرًا.

مرجع: مقاولو المشاريع التجارية

سيناريو 2 — مطور أوروبي يؤجر عقارًا تجاريًا

نوع المستأجر: شركة → ضريبة الإيجار 20%.

مثال حسابي: إيراد سنوي 60,000$ → ضريبة دخل = 12,000$ (قبل خصم المصاريف).

توصية: احتفظ بفواتير وصرفيّات قابلة للخصم لخفض القاعدة الضريبية.

ربط للعقود والحماية: اربط البنود في “عقود بناء موحدة للمستثمرين الأجانب” وضمن “حماية المستهلك في عقود المقاولات” لضمان التزام المقاول وجودة التسليم.

مراجع: تقرير ضرائبي — دليل ضريبة الأملاك

القسم 11 — أسئلة شائعة حول الضرائب والتسجيل ورخص البناء في جورجيا

القسم 12 — مصادر رسمية وروابط مفيدة

قائمة روابط قابلة للنسخ (تحقق من تحديث الروابط الرسمية قبل النشر):

• مصلحة الضرائب الجورجية — (أدخل الرابط الرسمي لاحقًا).
• سجل الأملاك (NAPR) — (أدخل الرابط الرسمي لاحقًا).
• بلدية تبليسي — صفحة إصدار رخص البناء وإرشادات التخطيط (أدخل الرابط الرسمي لاحقًا).
• تقرير شامل عن الضرائب: MLS-AGI
• دليل ضريبة الأملاك: PB Services
• رسوم ونماذج معاملات: Veles Club
• VAT في تبليسي: Hala Georgia

القسم 13 — خاتمة ودعوة لاتخاذ إجراء (CTA)

الخلاصة:

الالتزام بضرائب البناء والعقار في جورجيا والتسجيل والرخص القانونية ضروري لحماية استثمارك. التخطيط المبكر، التوثيق القانوني، والتدقيق الضريبي يقلل المخاطر المالية والقانونية.

دعوة لاتخاذ إجراء:

• حمّل الآن: قائمة التحقق Due Diligence (PDF)
• حمّل نموذج مقتطفات بنود عقد (DOCX)
• احجز استشارة قانونية/ضريبية مع خبير لدينا لمراجعة مشروعك

تنبيهات أخيرة وإخلاء مسؤولية:

آخر تحديث للمقال: 2025-11-02.

إخلاء مسؤولية: المحتوى معلوماتي ولا يغني عن استشارة محامٍ أو مستشار ضريبي محلي. تأكد من مراجعة معدلات الضرائب والرسوم في المواقع الحكومية الرسمية (مصلحة الضرائب، NAPR، بلدية تبليسي) قبل اتخاذ أي قرار.

روابط سريعة للنسخ:

• https://mls-agi.com/ar/blog/2025/07/21/here-is-a-comprehensive-breakdown-of-taxes-in-georgia/
• https://pbservices.ge/ar/blog/individual-property-taxes-georgia-guide-ar/
• https://veles-club.com/ar/blog/d5j2znomacnyajoj3e68ey4j
• https://www.youtube.com/watch?v=nkEqEn5_aSk
• https://halageorgia.com/…

ملاحظات تسليم للمهمات التالية (قابل للنسخ):

• تأكيد من الفريق القانوني: مراجعة النهائية للبنود النموذجية.
• تحديث الروابط الرسمية: إدراج روابط NAPR ومصلحة الضرائب وبلدية تبليسي.
• تجهيز ملفات قابلة للتحميل: PDF لقائمة التحقق، DOCX لمقتطفات بنود العقد.

هل ترغب أن أحول قائمة التحقق إلى ملف PDF جاهز للتحميل الآن؟ أم تفضل أن أبدأ بصياغة نسخة عقد نقطي (DOCX) قابلة للتعديل?